|
Subject: режим ГГРД, режим РРГД
|
|
«Режим регулирования градостроительной деятельности - совокупность разрешенных изменений ландшафта, природных объектов, парков, садов, бульваров, скверов, разрешенных видов озеленения, благоустройства, реставрации, реконструкции и строительства, установленных в соответствии с Законом на отдельной территории природного комплекса или на любой ее части». РРГД, или «С этого места, пожалуйста, подробнее!» По сути, режимы регулирования градостроительной деятельности как совокупность разрешенных изменений являются, по-видимому, наиболее важным предметом нашего рассмотрения с позиций ведения хозяйственной деятельности на территориях природного комплекса. В соответствии с одноименной статьей 4 Закона города Москвы от 21.10.98 года № 26 «О регулировании градостроительной деятельности на территориях природного комплекса», могут быть установлены следующие режимы регулирования градостроительной деятельности (далее - режимы). Режим № 1 В пределах территорий и участков с режимом № 1 не допускаются изменения ландшафта, существующих и исторически сложившихся природных объектов, парков, садов, бульваров, скверов, объектов благоустройства и застройки, кроме изменений, связанных с восстановлением нарушенных природных объектов или реставрацией историко-культурных объектов. 1-й РРГД является самым строгим. По сути, он должен соответствовать режиму ведения хозяйственной деятельности на территориях так называемых «ядер» природного комплекса, т. е. структурно-доминирующих, отвечающих за сохранение экологического баланса участков ПК. Вопрос: а что если на участке с 1-м РРГД располагается, скажем, достаточно современный объект коммунального назначения, например, очистное сооружение? По определению этого быть не должно, на практике - возможно, особенно если речь идет о больших по площади участках в долинах рек. Такое назначение режима - однозначный приговор объекту, который теперь функционировать и ремонтироваться уже не сможет, т. к. неизбежно при этом нарушит режим. Режим № 2 В пределах территорий и участков с режимом № 2 разрешаются новое озеленение и благоустройство, реконструкция инженерных сетей, пешеходных дорог и проездов, зданий и сооружений, а также ограниченное новое строительство объектов, необходимых для содержания территории и деятельности хозяйствующих субъектов, не противоречащей установленному назначению территории. РРГД № 2 уже допускает ограниченное новое строительство, но с оговоркой о непротиворечии установленному назначению территории. Что понимается под «назначением территории», в законе не указано. На практике встречается два толкования этой формулировки: первое, на мой взгляд, более понятное и нормативно определенное - функциональное назначение территории в соответствии с утвержденными градостроительными регламентами. Но тогда это может быть любое назначение помимо природного, включая производственное, общественное и жилое, а также разные сочетания этих трех видов. Второе толкование более расплывчатое - назначение территории, следующее из определения функций ПК: природоохранная, рекреационная, оздоровительная и ландшафтообразующая. При этом критериев для определения выполненяемости этих функций нет. Узнать, какие функции выполняет ПК, возможно лишь после проведения специальных научных исследований и изысканий, которые в настоящее время не заказываются ни одной из работающих на рынке природоохранных услуг организации. Второе толкование более «природное». Оно более правильное с точки зрения действительно природных экосистем. Но вследствие своей необоснованности меньше подходит для объектов природного комплекса, являющихся элементами планировочной структуры города. Вернемся к строительству объектов на участках природного комплекса с РРГД № 2. В соответствии с определением, объекты должны быть необходимы для содержания территории и деятельности хозяйствующих субъектов. Самое важное здесь - союз «и». То есть проектируемые объекты на участках природного комплекса с этим РРГД должны одновременно решать обе задачи. Рассмотрим первую задачу - объект необходим для содержания территории. Что под этим понимается? На мой взгляд, содержание в данном контексте должно трактоваться достаточно широко: это и поддержание экосистем территории, уход за территорией, ее охрана при необходимости и т. п. Таким образом, в составе проектируемых объектов должны размещаться специальные службы содержания территории. Вторая задача - объект строительства должен быть необходимым для деятельности хозяйствующего субъекта. Здесь также имеется вопрос: кто должен определять эту необходимость? Мне кажется очевидным, что сам хозяйствующий субъект с позиций экономической целесообразности, социальной обоснованности и экологической допустимости его деятельности. Однако природоохранные органы придерживаются иного мнения, считая, что только они вправе определять, а так ли уж необходим для уже хозяйствующего субъекта проектируемый объект. К слову сказать, порой решают, что объект субъекту необходим. А уж что легло в основу решения - критерии объекта или аргументы субъекта, - неведомо. Но самый большой интерес представляет ситуация, когда речь идет о размещении в границах участка природного комплекса нового объекта, на который до настоящего времени не оформлены земельно-правовые отношения, но есть распоряжение Правительства о размещении объекта на этой территории. Если разобраться в этой ситуации, то представляется понятным, что в условиях отсутствия оформленного договора аренды земельного участка хозяйствующим субъектом на территории является город. Он выпустил распоряжение о строительстве, а следовательно, объект необходим для деятельности города как хозяйствующего субъекта. При таком подходе, на мой взгляд, абсолютно обоснованном, необходимо в составе объекта предусмотреть службы содержания территории, в бизнес-плане учесть затраты на это, а главное - обусловить новое строительство с позиций экологической допустимости его размещения в границах природного комплекса. На практике все гораздо сложнее. Распоряжение Правительства о строительстве может быть не завизировано Департаментом природопользования. Но не по причине нежелания его визировать (в этом случае распоряжение просто не было бы выпущено), а потому что в департамент оно просто никем не направлялось. Достаточно часто встречающаяся ситуация. В этом случае, как ни странно, при согласовании обоснования размещения проектируемого объекта наличие оформленного и зарегистрированного распоряжения Правительства Москвы не будет играть никакой роли в Департаменте природопользования. Любой юрист, узнав об этих казусах закона, может захотеть только одного - переквалифицироваться в повара. Еще можно понять, когда распоряжение Правительства Москвы не принимают во внимание эксперты Федеральной государственной экологической экспертизы, руководствуясь нормативными федеральными, т. е. более высокого уровня, документами. Но то, что департамент Правительства Москвы не руководствуется оформленными распорядительными документами Правительства Москвы по причине невизирования их на стадии принятия - это правовой нонсенс и юридический тупик. Режим № З В пределах территорий и участков с режимом № 3 разрешается воссоздание утраченных природных или исторических ландшафтов, водоемов, лесных и других растительных сообществ, парков, садов, бульваров, скверов. Существует мнение, что, вопреки логике, 3-й РРГД - самый жесткий, и этому есть объяснение. Это единственный режим, в котором максимально четко прописано, что конкретно в нем разрешается делать в части озеленения, причем о строительстве или размещении объектов даже не упоминается. То есть, по моему мнению, 3-й РРГД предназначен для территорий действительно исторических парков, скверов, памятников садово-паркового искусства. Но стоп! Вернемся к тому, что обсуждалось ранее: что такое парк? Или что такое памятник садово-паркового искусства? Это созданная руками человека система, сочетающая в себе как озеленение, причем обязательно регулярное, так и сопутствующие элементы благоустройства - дорожки, скамейки, площадки и т. п. В этом контексте в парке, равно как и на прочих «культурных» озелененных территориях, может присутствовать застройка, например, беседки, сцены, усадьбы, исторические объекты. А потому при разработке документации на воссоздание, скажем, здания усадьбы речь идет о воссоздании других утраченных элементов исторического ландшафта, например, посадке липовой аллеи, которая как элемент природно-антропогенного ландшафта тождественна историческому зданию. Следовательно, приусадебный парк с 3-м РРГД в равной степени не существует как без регулярных посадок зеленых насаждений, так и без здания(й) усадебного комплекса. Причем в этом нет противоречий ни юридических, ни исторических, ни экологических. Возможное размещение в усадьбе ночного клуба или казино обсуждать как-то не хочется. Но размещение гостиницы (постоялого двора), ресторана (причем желательно с русской, а не китайской кухней), краеведческого музея и т. п. является вполне обоснованным. И перечень таких объектов действительно широк. Немного фантазии - и инвестор получает и прибыль, и большое количество удовлетворенных посетителей, и поддержку города, получающего при реализации подобных проектов свои социальные, экономические и экологические «дивиденды». Конечно, речь не идет о банальной «фантазии» в 300% прибыли на типовом проекте «повторного» применения. Каждый такой проект должен быть уникальным. Режим № 4 В пределах территорий и участков с режимом № 4 разрешается формирование новых парков, садов, бульваров, скверов и объектов, необходимых для содержания территории и обслуживания посетителей. В принципе режим аналогичен 3-му РРГД, но здесь присутствуют «объекты, необходимые для содержания территории». Мне эта добавка представляется излишней, поскольку любой коммерческий объект, размещаемый на территориях с особым «природным» статусом, должен содержать в своей инвестиционной программе затраты на содержание территории, одновременно предполагая получение вследствие этого дополнительной прибыли. Именно при описании этого режима РРГД необходимо упомянуть, что МГСН 1.01-99 регламентирует на территориях, например, парков процент застроенности территории, а следовательно, отсутствие застройки при разработке проекта благоустройства парка противоречит требованиям МГСН. Та же ситуация складывается вокруг садов и бульваров. Исключение составляют лишь скверы, в границах которых и в соответствии с МГСН застройка запрещена. Режим № 5 В пределах территорий и участков с режимом № 5 разрешается сохранение, реконструкция существующих объектов жилого, общественного, делового, коммунального, производственного назначения, а также строительство новых объектов жилого, общественного, делового назначения. Обязательным условием является озеленение и обводнение не менее 70% поверхности участка, а также то, что все указанные выше объекты являются экологически безопасными и не требуют организации санитарно-защитных зон и санитарных разрывов. Это, как ни странно, самое спорное определение или, если хотите, самый неоднозначный режим регулирования градостроительной деятельности. В нем скрыто множество противоречий. Например: каким образом на территориях природного комплекса возможно размещение объектов жилого назначения, если в градостроительном плане территории ПК относятся к территориям общего пользования, а для жилой застройки нормируется придомовая территория, являющаяся территорией ограниченного пользования. Понятно, что все это формально, поскольку еще пока не все придомовые территории в черте города Москвы обнесены заборами, равно, впрочем, как и не все озелененные территории общего пользования таковых не имеют. Но градостроительный план, есть градостроительный план! В нем четко зафиксированы показатели тех и других видов территорий. Различные департаменты отвечают за увеличение процентного соотношения территорий соответствующего вида, причем каждый департамент стоит на страже своих интересов, а страдает в конечном итоге инвестор, как коммерческий, так и бюджетный. Что касается «не требуют организации санитарно-защитных зон и санитарных разрывов», то странным является даже не то, что эта формулировка противоречит определениям «зоны» и «разрыва», данным в санитарно-эпидемиологических нормативах (санитарный разрыв не требует его организации»), а то, что в соответствии с СанПиН 2.2.1./2.1.1.1200-03, санитарные разрывы (зоны) определены практически для всех объектов общественной застройки за исключением, может быть, офисных зданий и гостиниц, и уж точно для всех объектов коммунального назначения. Как мы помним, определением ПК на его озелененных территориях допускается размещение даже промобъектов. Но таковых без санзон не бывает! Так зачем было разрешать невозможное? А для физкультурно-оздоровительных комплексов определены санитарные разрывы. Но где же их размещать-то, если не в ПК? Налицо противоречие природоохранного законодательства санитарно-эпидемиологическому. И это мы еще не обсуждали вопроса о необходимости обеспечения спортсооружений автомобильными парковками! И, наконец, «озеленение и обводнение не менее 70 процентов поверхности». Вернемся к определению природного комплекса: «озелененная территория природного комплекса - часть природного комплекса города Москвы, на которой располагаются искусственно созданные парки, сады, бульвары, скверы, малозастроенная территория жилого, общественного, делового, коммунального, производственного назначения, в пределах которой не менее 70 процентов поверхности занято растительным покровом». Таким образом, в границах участков природного комплекса с 5-м РРГД 30% занимает застройка, а 70% - озелененная территория, в границах которой, в свою очередь, растительный покров занимает не менее 70%. Встает вопрос: чем же заняты 30% в границах озелененной территории? Очевидно, элементами благоустройства, все теми же дорожками, площадками и т. д. Да, это очевидно, но далеко не для всех и не потому, что не понимают, а потому, что закон допускает вольные толкования. «Ничего себе - сходил за хлебушком», или Продолжение следует Ну чтоже, вырисовывается следующая схема режимов регулирования градостроительной деятельности. Ошибочно полагать, что режимы регулирования расставлены в порядке смягчения жесткости: 1-й - самый жесткий, 5-й - самый мягкий. Схема, по моему мнению, такова: 1-й и 2-й РРГД присваиваются территориям, не имеющим и не предполагающим регулярного благоустройства, что называется, «природоподобным» сообществам или экосистемам. 3-й и 4-й РРГД присваиваются регулярным «культурным» озелененным территориям - паркам, садам, бульварам, скверам. Вся разница заключается в том, что в границах участков со 2-м и 4-м РРГД допускается строительство новых объектов. 5-й РРГД должен присваиваться территориям, в принципе не отвечающим строгому определению природного комплекса, но являющимся озелененными. К сожалению, невозможно в рамках одной статьи изложить всего того, что касается этой темы, поэтому надеюсь продолжить начатый разговор. Давайте порассуждаем, зачем все это было сделано? Каким образом решать проблемы? Что делать для улучшения ситуации в целом? И, наконец, что будем все мы иметь в итоге? |
| спасибо... |
| странно, что поисковики ничего не дали на эти сокращения... (( |
| ГГРД не находится. похоже, просто опечатка |
| дак на ГГРД так пока ничего и не нашлось... |
| You need to be logged in to post in the forum |