Without the equity

[Iris_24]

[solitaire]

даже если на недвижимости долг висит

The Mortgage as an Interest This interest can take one of two forms based on the legal theory that prevails in the underlying jurisdiction. The lender can either own the property outright (but still allow the borrower to occupy the property as if they owned it), or the lender can place a “mortgage lien” on the property. States where lenders possess the title to the property are known as “title theory” states, and states where lenders place mortgage liens on property in lieu of taking title to it are known as “lien theory” states. Title Theory In title theory states, a lender holds the actual legal title to a piece of real estate for the life of the loan while the borrower/mortgagor holds the equitable title. When the sale of the real estate goes through, the seller actually transfers the property to the lender, who then grants equitable title to the borrower. This means that the borrower can occupy and use the property, but the lender has legal ownership over it. In title theory states, a lender can simply step in and take possession of the property if a borrower defaults on the loan. Since the lender already technically owns the property, the lender simply revokes the borrower’s equitable title and reclaims the property. Lien Theory In lien theory states, on the other hand, the borrower takes the legal title to the property while a lender holds a mortgage lien over it. A lien, you may recall, is a non-possessory security interest in a piece of property. In the case of a mortgage lien, it is an interest that a lender holds in real property that does not involve possession, but the property carries the encumbrance of the mortgage lien for the life of the loan. If the borrower attempts to sell the property before satisfying the debt, the mortgage lien will show up as a cloud on the title. The lien entitles the lender to step in and claim a portion of the proceeds sufficient to satisfy what is left of the loan before releasing the lien, which will clear the title and allow the sale to go forward.

[Amor 71]

Это сколько часов пришлось покопаться, чтобы найти ненужную информацию? Будем ковыряться в законах? Пожалуйста. Из вашей же цитаты. "When the sale of the real estate goes through, the seller actually transfers the property to the lender, who then grants equitable title to the borrower." Смотрим, что же это такое "equitable title"? 

While a legal title focuses on the duties of the property owner, equitable title refers to the enjoyment of the property. Equitable title is the benefits the buyer will get to use and enjoy when he or she becomes the legal owner. Equitable ownership is not “true ownership.” In other words, someone with equitable title could not argue that he or she was the legal owner or possessor of the property in a court of law. True ownership requires legal title. Equitable title does, however, grant the person more consistent control over the property. That’s right – equitable title can be more important than legal title.

With words like “benefit” and “enjoy,” you may assume that having equitable title does not come with a lot of ownership rights. In fact, the opposite is true. For example, the person with equitable title is often in charge of financing the property. Equitable title gives the right to access the property, and – most importantly – the right to acquire formal legal title of the land. Keep in mind that equitable title does not actually transfer ownership of the property. It simply gives the individual or entity the right to the use and enjoyment of the property.

When purchasing a piece of property, it is important to gain equitable title. This will come with the right to obtain full ownership and property interest in the future. Equitable title establishes the person’s financial interest in the property. A property investor, for example, may hold equitable title but not legal title. Equitable titleholders will benefit from the property’s appreciation in value. Upon receiving legal title, someone with equitable title can then transfer the property to someone else and keep the difference in price of the home due to appreciation.

Я в любой момент, если захочу, могу продать дом, и банк не сможет меня остановить. Он всего лишь заберет то, что я должен. А банк может завтра мне позвонить и попросить выселиться, потому что хочет продать дом, если я плачу вовремя?  

Если дом подорожал вдвое, кому достанутся деньги? Мне или банку? 

Банк может зайти в мой дом без моего разрешения? 

Я могу в любое время выплатить долг и послать банк подальше. А банк может? 

Вот и думайте, кто владеет домом. А то, что вы откопали в "legal terms" - это всё на случай судебных разбирательств. Если я выплачиваю вовремя, банк не имеет абсолютно никакой власти над недвижимостью.

[leka11]

"Я могу в любое время выплатить долг " это сомнительно, т.к. банку невыгодно, ему нужны проценты, а если погашение происходит досрочно, то будет выставлен штраф

кстати, когда я работала на проекте Всем. банка, в соглашении о займе была фраза, что заемщик может досрочно погасить заем "subject to a premium". Так вот одна переводчица перевела - "...и получить премию")))

[Erdferkel]

leka11, смотря на каких условиях ипотека. Тут Амор, конечно, слишком залихватски заявил:-)

Но если договор с переменной/плавающей ставкой, то ежегодное погашение не жестко 1 % от суммы займа, а сколько хочешь/можешь. Я так за квартиру выплачивала - ипотечные проценты тогда были высокие (8-10 %), так что мне было выгодно как можно скорее погасить.

[mikhailS]

Так вот одна переводчица перевела - "...и получить премию")))

Мне тоже вспомнился курьезный случай. 

В плане работ было (среди прочего) написано 'break circulation', так вот одна "переводчица" так и перевела: "сломать циркуляцию" )

[Amor 71]

///это сомнительно, т.к. банку невыгодно, ему нужны проценты, а если погашение происходит досрочно, то будет выставлен штраф///

У нас во многих случаях федеральным или штатным законами "Prepayment Penalty " запрещен или просто не практикуется. А если в договоре специально оговорен штраф, то и он в основном касается ограничениям в первые несколько лет и существенных сумм.

Я уже 4-ю ипотеку почти выплатил, и все досрочно. 3-5  лет вместо 15 или 30. Никаких штрафов. Правда, каждый раз, когда брал ипотеку, уточнял "штраф будет?", и они заверяли, что штрафа нет.

[Amor 71]

Но я так и не понял, с каким из моих высказываний спорил товарищ Шу.., пардон, solitaire. Вот о чем сообщение 25.10.2019 21:22? Кто-то может объяснить?

[solitaire]

еще раз для тех, кто не был связан со сделками по недвижимости. купля-продажа объекта недвижимости предусматривает в интересах покупателя наличие у продавца certificate of title. Документ  представляет собой оценочное заключение (certificate of opinion) о том, что объект free and clear from any encumbrancies. Оценочное потому, что выдавшая его title company исходит только из официальных данных (public records), снимая с себя ответственность за любые forged or fraudulent deeds. залоговый объект (collateral) в интересах кредитора обременяется mortgage lien (property title lien). сведения о таком обременении являются public records. заемщик может реализовать свое право распоряжения объектом только при условии полного погашения (payoff). Кредитор может согласиться на short sale, заемщик при этом теряет значительно.  При любом раскладе в течение всего срока непогашенного кредита (life of the loan) последнее слово по продаже залогового имущества всегда за кредитором.

[solitaire]

Amor71,   I've taken my time to read through your passages. It's gonna be tedious to fight back your attempts to talk circles around the subject here and there. It's your second nature, I assume. You may show off as you like. Or you may outsmart me with one punch. I will very much appreciate if you d eliver your smooth and clear target wording of the original line in dispute.   BTW, I'm impressed that you did close three (!) mortgages, one at a time.  And in doing so, you have even anticipated the payoff at least three times earlier the maturity term. Without refinancing just by bi-weekly payments/lump-sum payments, am I right?.If so, that's quite a story. A friend of mine in the US is all hears to learn from you some trivia. Do you mind sharing the mortgage option you applied for, what was your closing cost, mortgage value, APR, property tax rate? What were the mortgage banks? Your current loan-to-value number? Please rest assured that you have the privilege to stay silent))))

johnstephenson

Would you care to to join this thread? Many thanks indeed. 

Without broader context, my guess is that this line as it reads '40k over few yrs is about 1/2 of a mortgage payment. Without the equity' implies to (negative) refinancing scenario. The borrower seems to face underwater mortgage. He seems to lack equity and his chances for a successful refinance without equity are close to none. So he is suggested to pay down the debt by reduced payments. (It's unclear whether it is first or second mortgage in mind.)

[Amor 71]

solitaire, I guess you took time to read all my passages, but didn't pay attention what asker said.

 Iris_24 21.10.2019 14:39   Нет там дело обстояло так.  Человек должен эти 40 тысяч городу вообще по другой причине (потому что занимался благотворительностью и разрешил бездомным заселить большую площадь, они там жили, теперь ему насчитали долг) Тут появляется чиновник, который предлагает решить его проблему за взаимную услугу. Человек не хочет оказывать услугу чиновнику и говорит, что пусть у него из зарплаты этот долг удерживают.  И вот чиновник ему и говорит: “Perhaps you’re right. Which would leave you one step above poverty, correct? I mean, forty grand over a few years is about half a mortgage payment. Without the equity.”

[Amor 71]

attention TO what